在深圳，“旧改”和“棚改”究竟有什么区别？

发布时间：2021-8-3 18:59:40  来源：深圳小产权房网  浏览次数:2608

“棚改”，又称棚户区改造，是广义上城市更新的一种方式。而旧改的概念则产生得更早一些，人们对其了解多半来源于广东省和国土资源部开展的部省合作：三旧改造，即“旧城镇、旧厂房、旧农村”，如今人们也把狭义的“城市更新”称为“旧改”。

　　那么，“棚改”（棚户区改造）和“旧改”（城市更新）到底有什么区别呢？

　　棚户区改造和城市更新的目的都是城市的发展改造。但根据深圳市住房和建设局的解读，两者其实是相互独立的政策体系，在政策适用范围、补偿奖励标准、项目实施模式上都有所不同。

　　一、政策适用范围不同

　　棚户区改造政策主要适用于老旧住宅区，全市范围内使用年限20年以上，且满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的，以及使用年限虽不足20年但按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区可以适用棚户区改造政策。

　　而城市更新政策改造的范围更广，包括旧住宅区、旧工业区、旧商业区、城中村和旧屋村等。旧住宅区申请拆除重建城市更新的，建筑物建成时间原则上应不少于20年，满足条件的旧商业区、旧工业区建筑物可放宽至15年的建成时间要求。

　　二、补偿奖励标准不同

　　棚户区改造项目的货币补偿按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（市政府令292号）的规定执行，产权调换按照套内建筑面积1:1或建筑面积不超过1:1.2的比例执行，允许增购不超过10㎡的建筑面积。

　　以棚改项目华富村为例，其拆赔比是套内1：1或建面1：1.18二选一；可以低价9000元/平的价格加购13平；可购的上限是25平，另外的12平可以当时市场价的九折购买；

　　而城市更新的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商，并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定，没有统一标准。

　　三、项目实施模式不同

　　棚户区改造采用“政府主导+国企实施+人才住房”的模式，以公共利益为目的，采取政府主导，以人才住房专营机构为主，其他企业可以参与的模式，改造方式以拆旧建新为主，搬迁安置住房以外的住宅部分全部用作人才住房和保障性住房。

　　旧改则遵循“政府引导、市场运作、公众参与”的原则，改造方式包括综合整治、功能改变和拆除重建，所建住宅除搬迁安置住房和按比例配建的人才住房、保障性住房外，全部用作商品性质住房。

　　近日在龙华最新城市更新计划中所公示的“库坑片区城”和“南木輋片区”走的就是“旧改”模式，拟更新方向为商业、居住功能。

　　四、改造程序不同

　　棚改没有明确规定，现实情况是参照城市更新或者政府征收程序进行，棚改项目的确定、权利人信息公示、异议处理等内容并无章可循；

　　旧改则对程序有了明确的规定，包括意愿征集、城市更新单元规划审批、实施方案、搬迁补偿安置协议的签订、实施主体确认、预售及规划验收、回迁安置等等。

　　五、强制性不同

　　棚改实施过程中，因涉及公共安全利益，对于少数不服从改造的，可以通过行政征收、行政处罚程序等强制执行；

　　旧改则完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工。

　　总而言之，旧改和棚改都属于城市更新范畴，棚改是政府主导，国企实施，方向是政策化、保障化、公益性建设的主要是政府保障性住房，可以放心购买。

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