小产权房能获得正常拆迁补偿吗？

对此，北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师提醒大家，小产权房拆迁，能否得到正常和合理的补偿，关键在于买卖是否合法，合同是否有效！

首先，“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这也说明小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。但并不是的得不到赔偿，能否获得赔偿以及如何赔偿要根据情况而定。

其次，小产权房在拆迁的过程中能否获得补偿，主要是根据合同的有效性，合同有效就能获得补偿，合同无效则无法补偿，主要有以下几种情况：

1.对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。合同有效，拆迁的时候就可以获得补偿。

2.对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。因此，拆迁时可以获得补偿。

3.对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。在这种情况下，要首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织或属于宅基地使用人所有，可以获得补偿，但是拆迁的补偿只能由所有权人即集体经济组织及其成员享有。

最后，购买农村小产权房，拆迁时可以得到合理补偿。我们可以通过诉讼的方式要求分割拆迁补偿款。在农村房屋买卖后因被拆迁而产生的补偿款分割处理问题上，既要保护交易的稳定及维护诚实信用原则，又要合理照顾买房人合理支出等因素及房屋、土地使用权人的利益，需要结合案件的实际情况，合法、合情、合理地平衡双方的利益。但具体的比例，还是需要法院根据实际情况进行合理分配。

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