什么是旧改？什么是回迁房？什么是利益统筹？

发布时间：2021-3-23 17:19:12  来源：深圳小产权房网  浏览次数:7620

（1）买十几平米的回迁房，开发商不建这么小的房子，这种情况一般如何处理?

一般这种情况开发商有两种处理方式:

1回购，由开发商按物业的市场价取个折扣对被搬迁人进行货币补偿。

2增购，增购 面积由被搬迁人向开发商按照市场价的标准支付差额。

当然，每个开发商的做法会略有偏差，具体请参照每个项目《拆迁补偿安置协议》上的约定。

（2）什么是城市更新?城市更新的目的是什么?

城市更新主要是指对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等】根据城市规划和有关规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动其目的是进一步完善城市功能、优化产业结构、改善人居环境、推进土地、能源、资源的节约集约利用。 

（3）在城市更新工作中，参与更新改造的开发企业主要承担什么职责?

主要应完成更新项目全部拆除用地范围的建筑物、构筑物及其它地上附着物的清理拆除工作，并对原权利人予以货币补偿或产权置换安置补偿;

按规划要求，将独立占地的道路、学校等公共设施用地移交政府，并负责更新项目的开发建设用地内新建开发建设和出让宗地内的配套设施建设工作:

规划配建保障性住房的，应按相关规定建设并交付保障性住房。

（4）城市更新项目的整体补偿标准是如何制定的?

一般开发企业会根据项目现状容积率与规划容积还做经这测算，在保证一定利润的前提下，参考周边同类项目已经制定的补偿标准制定。

货币补偿会增加项目现金成本，大部分开发企业不会引导被搬迁人选择货币补偿故标准基本不高。现状情况差别较大，路室较远的顶日亏间

不具备叁考性。

（5）被搬迁房屋面积如何认定?城市更新项目的拆赔比是如何确定的?

有房地产证的，以证载面积为准;无证的以具有资质的测绘单位测绘所得面积为准。有证又有加建的，一般取其大值。

关于拆配比的确定，因为城市更新项目最终是希望完成的，故绝大部分项目的拆赔比都是以参考已开展项目拆赔比为主，既能满足大部分被搬迁人的基本诉求，也不会乱市场

（6）项目过渡租金是如何确定的?

项目过渡租金一般是基于项目内现状租金水平调研所得，取其中上值。有些项目会考虑项目耗时较长而增加一定时间上浮条款，但目前大部分项目仍以定价补偿，考虑到需保障业主能在附近找到合适的房屋过渡，故在前期阶段会略高。随着改造时间的拖后，便会出现租金低于现状租金的情况。

（7）城市更新项目中，如果存在被搬迁人过世情形的房屋如何签约?

城市更新项目中，如果涉及证载人去世的，按法定继承手续办理完成后，以最终继承人作为被搬迁人签约:

涉及无产权证的物业，则需内部协商分配事宜，以利益相关人共同承认的继承人作为被搬迁人签约。

（8）城市更新项目中，若存在抵押情形的房屋如何签约?

一般采取两种方式：

1、先筹集资金赎楼，再签署协议:

2、与抵押银行签署三方协议，抵押物由被搬迁房屋转为拆赔合同，回迁办证后直接抵押给银行，直至还清款项，解除抵押。

（9）无法到场的被搬迁人如何签约?签署搬迁安置协议后是否须立即稻交房屋?

无法到场的被搬迁人可办理经公证的授权委托书，由受托人办理相关手续。

至于是否须立即移交房屋，具体可参考双方签署的合同约定，一般在合同中均会有约定搬迂时间，多数项目会尽量要求被搬迁人尽快搬迁移交。

（10）如果被搬迁业主认为补偿不合理，应如何寻求帮助?所获货币补偿是否需要缴税?

如果被搬迁业主认为补偿不合理，可聘请专业机构对搬迁人出具的测绘报告、评估报告等进行复核，也可聘请专业法律人士协助搬迁补偿安置谈判，以保障自身合法权益。

因搬迂房屋所获得的货币补偿按照相关税法规定，免征个人所得税，所以不需要缴税。

（11）回迁时间一般多长?开发商未按时交房是否有法律保障?

开发商可控的开发周期，是在实施主体确认之后，故绝大多数项目都以此为基点，设置回迁过渡期限36或42个月，但实际回迁时间更大程度上是由拆迂谈判时间所决定的，理论上最快时间3年

对于开发商未按时交房的，一般项目在搬迁补偿协议中均有违约条款，按日罚息或上浮一定比例的过渡安置费作为补偿。

（12）城市更新项目回迁时，业主们如何选房?

目前市场上通行的做法有两种：

1、先签先选，但这种方式会导致越到后面推进越难，一般只有政府限期完成的项目才会选择此做法，且一般有个签约期限即在一定期限内签约的抽签决定，超出期限外的按先签先选的原则进行:

2、抽签决定，这其中又细分为抽签选房号和抽签决定选房顺序，多数会选择抽签决定选房顺序，这样会在公平的基础上最大限度的照顾到被搬迁人的房屋意向。当然这种情况起先并不利于前期签约的优势所以通过签约奖励来促进尽早签约。

（13）城市更新项目的过渡租金如何支付?

租金一般情况下按季度或半年期支付，当然只是从合同约定，并无明文要求。故理论上按月支付或一次性付三年，都是允许的。关键还是在于综合考虑开发企业的资质和信誉，租金支付形式只是加分项，并非决定项。

（14）回迁房市场是如何形成的?

首先，旧改项目中实施旧改的拆迁主体对于拆迁户主要有两种补偿方式:一是用未来建成的新物业置梅现有的旧物业。一是用现金进行补偿。

对于选择现金补偿的拆迂户，想获得高补偿的意愿和拆迁主体控制成本的需求自然是存在矛盾的，这就决定了回迁房会流通于市场之上。

拆迁主体为了控制资金成本，自然会将现金补偿的价格压低，拆迁户想要更高的价格就只能将回迁房售卖给别人。这样做的话，拆迁户能获得更多的现金，而买家也因为价格远低于市场商品房价而获得利益可以说是双赢的选择。

（15）回迁房是什么?

回迁房，全称“回迁安置房”。简单来说，回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给“被拆迁权利人”的回迁安置物业(房子)。

作为城市更新的衍生物，回迁房的存在要追溯到城市更新的来源:如深圳这种一线城市，城市更新简言之就是对整座城市进行重新规划，将不合理的部分拆掉重改并将土地纳人国有管控体系:目前农村住宅房屋、集体用地小产权等房屋权属大量存在于个人及集体手中，不利于国家统一管控。

（16）买回迁房买的是什么?

本质上买的是“待拆迁”的旧物业，是一套“商品房期房”，也就是“指标”有人担心买了回迁房之后，原回迁户反梅从而造成损失。其实，拆迁主体主要是针对原物业进行补偿，并不会管原物业背后的权利人是谁。

所以，一旦我们与拆迁公司签订“拆迁补偿协议”，我们便以“拆一代”的身份等着拿到开发商赔付的红本商品房就行。

（17）回迁房的收益如何?

回迁房一般为开盘价5-6折，虽然投资周期较长，但年化收益一般能达到20%以上是非常不错的投资理财方式。而且回迁房本质上就是一套商品房，办理出房产证后即可马上进行二手交易，所以不管是投资或是自住，都是优质的选择

另外，现阶段的回迁房市场及具运作方式都已经相当成熟，手续合法合规，投资者可以完全放心。

（18）回迁房与商品房有什么区别?

其实，回迁房本质上就是新建成的商品房不管是价值、质量、权利等都与同期商品房一样，可进行学位申请、二手交易、融资抵押。

而且，在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证，这点在《拆迁补偿协议》中是有明确说明的。

（19）怎么判断回迁房能不能投资?

1、首先要判断开发商是不是有实力的品牌开发商。在选择项目阶段，大品牌开发商会用严苛的标准对很多政策、规划、项目本身的缺陷等风险进行规避。

2、然后需要判断拆迁主体是否有实力。因为板迁旧改的特殊性，上市公司在做这此项目前期一般会委托本地具有实力与影响力的拆迂主体进行一些相关的工作，包含拆迁、规划报批等，而拆迁主体的实力直接决定了其能否妥善处理本地政府、村企关系，快速平衡各方利益，快速推进项目拆迁。

（20）投资回迁房时需要注意什么?

要对旧改项目的进度、规划有一定的了解避免被黑中n坑，并且要做好自己的资金筹划。

因为拆迁旧改项目的商品房建成周期普遍要比一般商品房长，所以一旦决定投资，该部分资金是需要耐心等待回迁物业建成交付的，换句话说，资金需要沉淀一段时间才能取得投资回报。

而且回迁房投资属于私人间买卖，交易一经达成，便无法撤销。在交房办出房产证前，资金流动是比较困难的。所以若想投资回迁房，做好资金筹划很重要。

（21）如何快速判断房屋容积率的高低?

对于不从事房地产行业、不经常查询房产数据的人来说，最便捷最直观的判断容积率高低的就是看项目片区内的房屋密度和高度。

一般层高在4层或以下的属于低楼层，层高在5-11层之间属于中高楼层，超过12层了就是高楼层了，而楼与楼之间间隔让人感到有压迫感的，通常可认为是高密度。总之，作为投资者的我们，选择低容积率的回迁房，价值和回报率都会更高。

（22）其他地区的人怎么买深圳回迁房?

深圳市场上的旧改回迁房是一个不错的选择，在深圳现有的楼市政策下，回迁房迎来了黄金时期。

深圳旧改拆迁指标房是属于旧改拆迂赔偿所得，不受深圳房地产限购政策影响，不需要深圳社保、不占用购房名额，没深圳户口、社保、不管你在深圳还是外地有多套房产都同样可以购买，这是很好的投资机会，特别是给很多外地朋友们提供了唯一 一个在深圳购买红本商品房的机会。

（23）老旧小区改造是拆迁吗?

 A 老旧小区改造不是拆迁，

改造在原建筑基础改造

拆迂是直接拆掉了。改造没钱，拆迂补钱。

旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的

全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及

建筑和社会福利设施的完善过程。

（24）土地整备较旧改有什么区别?

 A 土地整备的门槛相对较低，

对合法用地比例

现状建筑年限等无强制要求:

空地也能纳人，对于合法指标比例较低空地较多，现状开发强度不高的项目，现时政策对土地整备利益统筹更有

支持及侧重，

使得土地整备较城市更新灵活度更高、操作性更强

 

 

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