增加房地产市场多样性 发展住房租赁市场

发布时间：2019-5-3 20:11:28  来源：深圳小产权房网  浏览次数:2839

这一困局成为难题。 补偿纠纷源于对房屋所占土地增值收益归属的不同认识 外来户与原村民围绕房屋拆迁补偿产生的纠纷并非由于双方在房屋认定上的不同看法，即来自两类房屋所占土地增值收益的不同归属。按照房随人走的二元补偿方案，土地增值收益归村民所有，与外来户无关;按照一视同仁的补偿方案，土地增值收益归全体拆迁户所有而不能被原村民独享。现有不少文献都在讨论如何在上述两类群体之间合理分配土地增值收益，全然没有顾及这里所说的土地增值收益从何而来。不先去讨论土地增值收益的来源，而是单纯考察分配比例的划分，显然没有找到解决问题的关键。 土地增值包括内部增值和外部增值两大类。与传统社会相比，现代城市社会的飞速扩张，土地增值更多是来自外部增值。例如一块稀松平常的农地由于附近建造大型公园设施而变得炙手可热。换言之，假如没有土地增值的可能，村委会就没有改造城中村的动力，原村民和外来户反而会相安无事。我国现在很多地区的小产权房问题之所以还没有大面积暴露，很大程度上是源于没有面临房屋拆迁补偿的契机。如果城市化进程继续加速前进，这些隐患可能会逐一暴露出来，给未来地方政府的社会治理提出诸多难题。这是我们认识当前小产权房拆迁补偿困局的重要前提。 如果梳理清楚土地增值的来源，接下来就是讨论增值收益分配的方案，这里有两种方案可供选择。一是增值归公，归公即归权力代表方的政府所有。从谁投资谁受益的原则来看，这有据可依。村民或村委会获得的补偿价格就是改造之前的房屋价格，而不是后来土地增值后的价格。二是溢价归私，归土地所有权人即村集体和全体村民所有。从靠山吃山靠海吃海的邻近原则来看，这也具有社会情理原则的支持。上述两种分配方案只是理想类型，现实更多是公私混合。具体到不同的地区，政府和村集体所占比例会稍微不同。地方政府为了保持社会稳定会在土地增值比例上对所在地段的村集体做一定让步。无论是归公还是归私，土地增值收益看起来都与早年在村里购买小产权房的外来户没有任何关系。从归私来说，外来户没有村籍不是村民，当然没有资格享有土地增值收益;从归公来说，他们没有户口不是市民，也没有资格从地方政府那里获取相应的社会保障，因为有一部分土地增值是进入了地方财政预算。可是，这种貌似公平合理的判断其实存在很大的缺陷。试想一下，如果没有一大批外来务工人员进城市打工，就不会产生大量的人口聚集效应，地方政府就没有基础设施改造的强大动力，城市化就不可能持续太久，结果是城郊或城中村的土地增值就没有可能。 破解困境可借鉴外来人口积分落户政策 学界以往在讨论小产权房治理思路时主要是根据土地用途管制和土地规划来决定土地上房屋产权的归